평당 공사비와 집을 지을 때 필요한 예산에 대해서...

역시 시공사마다 주관적으로 산정하기 때문에 각각의 ‘평당 공사비’는 상당히 다를 수 있습니다. 

코로나19의 대유행, 러시아-우크라이나 전쟁 등오로 물가가 많이 올랐습니다. 그중에서도 건축공사비는 가장 많이 올랐다고해도 과언이 아닙니다. 예전에 짓던 기준으로 예산을 잡으면 최근에는 건물을 아예 짓지 못하는 수준이 되어 버렸습니다. 건축비에 대해서는 많은 건축가의 의견이있고 그래서 언급하기 굉장히 조심스럽습니다다만, 기준을 잡을수 있도록 아주 거칠게 비용에 대한 인상을 제시하자면 평당 공사비 600만원을 대략적인 최소 선으로 생각하고 있습니다. 현재 건축물가로 이 금액 이하의 경우는 반드시라고 할 수는 없겠지만, 추가 공사비용 요구 등 갈등이 발생할 가능성이 상당히 높아진다고 보고 있습니다. 이런 내용으로 제안 받는다면 되도록 처음부터 다시 고민하거나 계약서의 내용 및 건축주가 스스로 이 계약에 대해 어떻게 이해하고 있는가를 제3자와 함께 특히 유의해서 점검할 필요가 있겠습니다. 

이 ‘평당 공사비’는 건물의 크기가 작으면 작을수록 커지느 경향이 있고, 건물이 크면 조금은 떨어지는 경향이 있습니다. 아무리 건물이 작다고 해도 최소한의 해야 할 것들이 있다 보니 단위 면적당 공사비가 더 들고, 건물이 커지면 아무래도 ‘규모의 경제’가 작동하는 듯합니다. 

건축계에 종사하는 많은 업계 사람들은 ‘평당 공사비의 함정’이라는 식으로 평당 공사비를 너무 맹신하지 말라는 언급을 하곤 합니다. 그런 글의 요지는 간단합디다. ‘같은 면적의 건물이라도 벽의 길이가 다르고 높이가 다르고, 건물의 형태가 다르다. 거기에 들어가는 자재나 주변 상황이 다르기 때문에 공사비는 천차만별이다. 평당 공사비를 믿지 마라!라는 것입니다. 

하지만 이에 대해 제 생각하는 의문은 ‘그럼 평당 공사비를 대체할 수 있는, 공사비를 가늠할 수 있는 기준이 있나?’라는 것입니다. 제가 생각할 때 이 질문에 대한 대답은 ‘사실상 없다’입니다. 설계라는 것이 진행하는 과정에서 정말 생물처럼 이렇게도 변하고, 저렇게도 변하는데 그때마다 물량을 산출해서 공사비를 가늠하는 것은 사실상 불가능에 가깝기에, 면적으로 대략 가늠하는 방식이 가장 직관적이면서도 효율적이기 때문입니다. 

최신의BIM 기술을 설계에 적용하면 물량 산출이 비교적 쉬워 이것을 자재의 단가와 연결해 공사비를 바로 산출할 수도 있습니다. 실제로BIM을 적용하는 대형 설계사무소나 시공사에서 이런 기술을 개발 적용하고 있다고 하는데요. 아직BIM을 제대로 적용하기 힘든 소규모 건축 시장에서, 현재까지는 이런 방식을 사용하기가 쉽지 않다고 생각됩니다. 

흙막이 공사와 파일 시공 모습. 집을 이루는 공사 외에도 토목, 인입비 등 공사비에 변수로 적용하는 공정들을 주의해야한다.

그렇다면 현실적인 대안은 무엇일까요? 위에서 제시된 평당 공사비 기준에 변수가 될 만한 것들을 최대한 포함해 고려하는 것이 가장 현실적이라고 생각됩니다. 즉 지하층 공사를 위한 흙막이 공사, 화재 예방르 위한 스프랭클러 공사, 지반 보강을 위한 하일공사(팽이기초나 퍼즐기초 등의 공법 등) 등의 비용은 평당 공사비와 아예 따로 생각하는 것이 현명합니다. [평당공사비 × 면적 + 기타 공사비]와 같이 생각해야 한다는 것입니다. 물론이 기타 공사비 역시 정확히 얼마가 나올지 가늠하긴 어렵습니다.. 하지만 설계하는 건축가분들과 충분히 협의하고, 유사한 사례 등을 연구하다 보면 대략적인 기준이 생길 것입니다. 요지느 저런 부가 공사비들을 평당 공사비 안에 녹아들어 갈 수 있는 요소로 생각해서는 안 된다는 것입니다.

예산 계획의 중요성

​건축은 그야말로 끊임없이 돈이 들어가는 과정입니다. 건축주들은 순수 공사비에 설계비 또는 감리비 정도만 들어갈 것이라 쉽게 생각하고 예산을 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 여기에 부가적으로 들어가는 배용이 상당합니다. 감리비만 하더라도 다가구, 다세대 주택 등을 한다고 하면 허가권자가 지정하는 법정 감리를 써야 합니다. 이런 건물에서 설계자가 감리까지 하지 못하도록 막느 법이 생겼기 때문입니다. 이때 설계자의 의도를 정확히 반영하고자 하면 설계자에게 디자인 감리(설계 의도 구현)비용을 지불하고 용역을 맡겨야 합니다. 거기에 필로티 구조(저층부는 기둥-보 구조, 상층부는 벽식구조로 구조형식이 바뀔 경우)를 채택하면 구조기술사에게 구조감리도 의뢰해야 합니다. 집을 짓고자 하는 대재에 기존 건물이 있다면 철거비도 필요합니다. 최근에 철거 관련 법규도 강화되어 철거에 대한 감리 용역비도 들어갑니다. 예전 건물에는 석면이 쓰인 경우가 많아 철거할때 석면 조사도 필요하고, 문화재가 있을 수 있느 지역이라고 하면 문화재 검사도 해야 합니다. 전가, 수도, 가스를 건물에 설치하기 위한 인입비도 필요하고, 대지 주변의 정확한 상황을 알기 위해서 측량도 해야 하니 측량비도 들어갑니다. 지질상황이 좋지 않다면 땅을 파서 설펴보는 지질조사도 해야 하니 이 비용도 들어갑니다. 여기에 새 건물이 생활하수를 만들어 낸다는 명목으로 내아하는 하수도 원인자부담금(지역에 따라 다름), 취득세 등 각종 세금, 민원 비용 등 이런 식으로 건물을 짓는 데는 돈이 끝없이 들어갑니다. 최종적으로 건물을 소유하는 사람은 건축주이기때문에, 당연하게도 이 모든 돈은 거축주의 주머니로부터 나옵니다. 그렇기에 건축주는 예산 계획을 철저하게 짜고 모든 상황에 대비해야 합니다. 사실 건물을 짓기 위해 합계비용이 얼마가 들어갈지 정확히 가늠하는 것은 아무리 전문가라도 어려운 일입니다. 그래서 전체 예산에서 5%정도는 예비비로 책정하고 진행하시라고 권장합니다. 예측하지 못한 상황에 대한 대비책을 만들어두어야 하기 때문입니다. 

시공사가 제시하는 공사비 기준은 매년 계속 올라가고 있습니다. 인건비 상승, 자재가격 상승, 종합건설사의 공사 참여 의무화 등이 주요 원인입니다. 여기에 코로나와 우크라이나 전쟁 이후엔 그 상승 폭이 눈에 띄게 가팔라졌습니다. 저희 건축가들도 매번 공사비 견적을 받을 때마다 예상치를 휠씬 웃도는 금액이 나와서 깜짝 놀라곤 합니다. 

저희도 견적이 나올 때마다 건축주들에게 더 많은 돈이 필요하다고 말씀드리기 어려울 때가 많습니다. 건축은 결국 ‘욕망’과의 싸움입니다. 건축주들은 보통 예산은 최소화하면서 최대한의 면적에 좋은 건물을 짓길 바랍니다. 이것은 서로 양립할 수 없는 , 모순되는 희망 사항입니다. 세상에 ‘싸고 좋은 것’은 없기 때문입니다. 물론 그 와중에 가성비를 최대한 뽑아내는 것이 목표라고 할 수 있겠습니다. 돈을 많이 주면 잘 지어줄 시공사는 정말 많습니다. 적은 돈으로 잘해주는 곳은 거의 없습니다. 이것은 시공사의 희생을 담보로 해야 하는데, 일부 업체가 개업 초반의 아주 짧은 시기에 좀 더 공격적으로 운영하기도 하지만 거의 모든 시공사가 이윤을 포기하면서까지 공사를 하진 않습니다. 

그리고 대부분 건축주는 공사가 진행되어 집이 실제로 만들어지는 모습을 보면 ‘이렇게 바꾸면 더 좋아질 것 닽은데’하는 식으로 욕심이 생기는 경우가 많습니다. 이런 생각들은 좋은 자재, 공법을 쓰게 만들어서 공사비 상승을 일으키는 경우가 대부분입니다. 개별 건으로 보년 별섯 아닌 것 같아도, 가량비에 옷 젖듯이 이런 것들이 모이면 준공 시점에 수천만 원에서 억대까지 늘어난 큰 부담으로 다가오는 경우가 많습니다. 전체 예산을 생각해서 욕심을 줄이고, 현실적으로 어디까지 적용할지 조율하는 지혜가 필요합니다. 

제가 생각하는 공사비를 위한 이상적인 대안이라면, 우선 설계단계에서부터 공사비로 책정한 금액을 건축가와 솔직하게 공유하고, 규모와 자재 수준을 지속적으로 조율하면서 설계를 진행하는 것 입니다. 그리고 평당공사비를 기준으로 생각하되 지하 흙막이 공사비, 스프링클러, 지반개량, 철거비 등의 기타 공사 금액 그리고 인입비 등의 부대비용으로 나가야 할 돈이 많다는 것을 충분히 인지하고 예산계획을 짜야 합니다. 그리고 5%정도의 예비비 책정, 내역 사무소를 통한 물량, 공사비 산출 과정을 거친다면 더욱 안정적이고 투명한 집짓기가 가능할 것입니다. 이 과정이 큰 도운이 되리라 생각합니다. 

이렇게 평당 공사비와 예산계획에 대해 말씀드려보았습니다. 집과 건물은 결국 돈으로 만들어지는 만큼 효율적이고 현명한 예산계획은 필수입니다. 그리고 현실적인 예산과 더 좋은 집을 가지고 싶다는 욕망 사이를 현명하게 조율하는 과정 역시 펼요합니다. 모든 건축주가 슬기로운 예산계획으로 좋은 집을 짓길 바랍니다.