문제는 집이 아니라 입지다

주택 입지 전문 유튜버 찍사홍 인터뷰

솔직한 정보를 전하고자 운영 중이던 부동산을 과감하게 접고 부동산 입지 전문 유튜버의 길로 들어선 찍사홍. 어느새 구독자 수는 15만 명을 넘어섰고 최근에는 주택 입지에 관한 책을 발간한 그의 이야기를 들어보았다.

”단독·전원주택 입지 분석 전문가 : 찍사홍(홍진광)”

단독주택을 직접 짓고 산 지 10년째다. 과거 부동산 중개인으로 일할 때 고객에게 업자가 아닌 단독주택을 먼저 살아본 선배의 마음으로 입지에 관한 가감 없는 정보를 알려주고 싶다는 생각이 들었다. 그래서 운영하던 사무소를 접고 현재 전국의 단독·전원마을을 직접 답사하며 주거 독립을 꿈꾸는 모든 사람에게 진심을 담은 단독·전원생활 이야기를 전하고 있다. 

얼마 전 발간한 책 머리말에서부터

‘바보야, 문제는 집이 아니라 입지야!’라고 외친다. 왜 유독 ‘입지’인가

집은 바꿀 수 있지만, 입지는 바꿀 수 없기 때문입니다. 입지가 불만이면 선택지가 두 가지뿐입니다. 참고 살거나, 뛰쳐나가거나. 너무 극단적이죠. 집이 마음에 안 들면 부수고 다시 지을 수 있지만 입지는 그렇지 않아요. 예쁜 집을 발견해서 바로 계약하고 살게 되었는데 알고 보니 집 앞에 반려동물 화장장이 있는 경우, 양계장이 들어올 예정인 경우도 수두룩합니다. 이럴 때, 부동산 관계자들이 말하지 않아서 계약하는 분들만 몰랐을 확률도 있습니다.

제일 속상한 것은 ‘여기서는 정말 살기 힘들겠다’ 싶은 난개발 동네, 예를 들어 언덕 끝으로 올라가 보면 주변은 모두 공장, 창고인데 주택단지가 섬처럼 떠 있는 곳들이 있습니다. 가격도 비싸죠. 아파트에만 사시던 분들이 주택 생활의 희망에 부풀어 덜컥 계약하시는 경우가 있어요. 이런 곳은 몇 년 살다가 집을 팔고 나오려고 할 때도 무척 힘듭니다. 이 모든 게 입지입니다. 아파트에 살아도 동네가 중요한데, 주택은 더 중요할 수밖에 없고요. 집만 보시지 말고 주변도 살펴보시라는 이야기를 드리고 싶어요. 그래서 유튜브를 활용한 소통을 넘어 더욱 많은 분께 닿고자 책도 쓰게 된 거죠.

사진 스튜디오를 운영하다 공인중개사 자격을 땄는데

아내와 아이와 함께 살려고 지었던 주택이 <전원속의 내집>에 소개가 된 뒤로(본지 2015년 191호 ‘STUDIO HOUSE’ 게재) 방송 출연도 여러 번 했고, 당시 운영하던 사진 스튜디오도 잘 됐어요. 그러다 시간이 흘러 스마트폰의 사진 성능이 점점 좋아지며 사진 스튜디오 업계 분위기가 심상치 않아졌고, 저도 다른 길을 모색하게 되었죠. 처음에는 공인중개사 자격이 돈이 될 거라는 주변의 권유도 있었어요. 1년 정도 스튜디오를 거의 닫아두고 자격 공부에 매진해 따게 되었습니다. 자격 취득 후 얼마간은 다른 부동산에서 직원으로 일했어요. 그러다 부동산을 직접 차려서 운영하기도 했죠.

<전원속의 내집> 2015년 1월호에 소개된 찍사홍의 집.

부동산 중개업, 필지 분양 광고나 개인 상담을 하지 않고 있다. 이유가 있나

소위 말해 ‘까는’ 내용을 주로 올려서 광고 문의가 많이 들어오지는 않아요. 그분들도 상처받기 싫은 거죠. 기본적으로 부동산에 재직하고 또 운영도 해보면서 느꼈던 것은 ‘내가 다 잘하지는 않는구나’였어요. 계약을 성사하려면 제가 밀고 당기기를 해줘야 하는데, 사람 관계에서, 그것도 돈과 관련된 사람 사이에서 그게 잘 안됐어요. 제 천성이 그렇더라고요. 사실 광고나 개인 상담을 ‘피하고’ 있는 거죠. 지금도 객관적으로 신랄하게 평가해달라고 의뢰하시는 분들이 종종 계세요. 그런데 광고로 탐방 촬영을 나가게 되면 아무래도 좋은 말 한마디를 더 하게 되지 않겠어요? 그래서 아예 이런 걸 원천 차단하고 있습니다. 솔직하게 전달하고 싶어 유튜브라는 채널을 활용하고 있는 거죠. 또 광고 문의는 보통 형성 초기 지역의 막 시작하는 업체에서 문의가 들어오는데 그런 곳을 대놓고 비판하는 것도 개업 집에 소금 뿌리는 느낌이라서요. 실제 유튜브 입지 탐방 촬영도 어느 정도 자리가 잡히고 이미 형성된 지역 위주로 갑니다. 이제 막 형성되기 시작하는 지역은 잘 나가지 않아요.

답사지 선정은 어떻게 하는지

지도를 직접 펼쳐보고 이 지역에 대해 과연 할 말이 있을지 생각하고 구독자님들의 요청을 모두 고려해 정합니다.

기억에 남는 답사 에피소드가 있나

맨 처음에는 잘 몰라서 큰 카메라를 들고 다녔어요. 그러다 보니 답사 초기에는 많은 분이 경계하시며 찍지 말라고 하는 경우도 있었고요. 또 어떤 날에는 별안간에 한 집의 개 한 마리가 짖기 시작했고, 결국 온 동네 개들이 덩달아 짖기 시작해 마을 주민들이 무슨 일인지 다 나와보시며 저에게 시선 집중이 돼 당혹스러웠던 적도 있었죠. 초반에는 조그만 정보라도 얻기 위해 마을 주민분들과 눈인사라도 하고 친하게 지내려고도 했지만, 솔직한 입지 분석에 영향을 받을까봐 이제는 그냥 조용히 다닙니다.

너무 솔직한 입지 분석과 평가로 업체 관계자나 주민들로부터 반발을 산 경우는 없었나

어제도 꿈을 꿨는데요. 납치당하는 악몽이었습니다.(웃음) 매일매일 일어나면 댓글을 읽어요. 특히 악플이요. 악플이 많이 올라오면 조회수가 많다는 신호라서요. 영상을 내려달라는 요청까지는 없었지만, 협박 댓글도 종종 있습니다.

그러면 악플을 받으면서까지 왜 그렇게 솔직하게 이야기하느냐 물으신다면, 저는 속이 상해서라고 대답합니다. 요즘 부실 시공도 문제가 많이 되고 있는데 그런 걸 보면 안타까운 심정이 들 듯이, 답사를 다니다 보면 정말 심각한 입지의 동네가 있는데 그 앞에는 으리으리한 분양사무소가 있는 경우가 종종 있습니다. 그렇게 업자들은 점점 덩치를 키워가는데 주택 생활의 꿈과 희망을 안고 계약한 건축주는 말도 안 되는 입지에서 살게 되는 것이죠. 그런 걸 보면 화가 납니다. 사람들에게 입지에 관해 막 알려주고 싶어져요.

유튜브 썸네일 문구가 인상적이다. 이런 아이디어는 어디에서 얻나

열심히 공부합니다. 책도 읽고 다른 유튜버들을 연구하기도 해요. 이전에 광고회사에 4년여 정도 다닌 영향도 있죠. 유튜브 세계가 살벌합니다.(웃음) 끊임없이 배워야 하죠.

그렇다면 초보 건축주가 입지를 잘 보는 법이 있을까

입지=지도입니다. 지도맹이신 분들도 많죠. 제 주변에도 택배 기사, 마트 배송 기사인 지인들이 있는데 둘 다 지도를 못 봅니다. 요즘엔 주로 내비게이션만 따라가서 그런 것 같아요. 그런데 주변을 둘러보면 꼭 한 분씩 지도를 잘 보는 분들이 계실 겁니다. 예전에 지도책을 보며 운전하셨던 분들이죠. 그런 분들한테 과외받으라고 말씀드리고 싶습니다. 목적지가 같을 때, 함께 지도를 보며 길을 찾아가는 연습을 하시면 지도를 잘 보게 되실 수 있고, 결국 땅, 입지도 잘 보게 되실 겁니다. 지도는 많은 부동산 전문가가 말하는 핵심입니다. 실거주든 투자든 부동산 입문하시는 분들은 지도부터 보셔야 합니다. 지도는 구글, 네이버, 카카오, 호갱노노 등 여러 회사의 것을 함께 보시는 것이 좋은데 구글맵은 보안시설, 혐오시설을 그대로 노출하고, 호갱노노는 경사도나 상권, 호재를 볼 수 있기 때문입니다.

답사지 선정, 촬영, 편집까지 모두 직접 한다는 찍사홍. 주로 수도권 위주로 탐방 중이다. 구독자들과 함께 하는 오프라인 답사 모임도 계획 중이다.

투자 관점에서 땅 잘 보는 법은 저도 모릅니다. 가끔 ‘제2의 강남이 어디냐’ 같은 질문하시는 구독자도 계시는데요. 실거주용 땅 잘보는 법을 물으신다면 찍사홍의 유튜브 영상을 보시라고 말씀드리고 싶네요.(웃음) 그리고 꼭 답사를 가시라고 말씀드리고 싶습니다. 지도로 볼 수 없는 것들이 있는데 첫째, ‘경사’입니다. 지도에서는 경사가 잘 표현되지 않기 때문에 직접 가보고 놀란 곳들이 많습니다. 둘째, ‘혐오시설과 소음’입니다. 다른 부분은 모두 좋은데 전투기 소음이 심한 동네도 있고요.

동네가 중요하면 직접 살아보고 전원주택을 지을지 말지를 결정해야 할까

전부 살아보고 결정할 수는 없다고 생각해요. 우리가 아파트에도 살아보고 사는 게 아닌 것처럼요. 주변 전원주택에 거주하시는 분들한테 여쭤봐도 다 살아보지 않고 들어오셨고요. 저도 마찬가지입니다. 동네가 괜찮은지 정말 궁금하면 숙박 플랫폼을 통해 일주일 정도만 지내봐도 느낌이 오실 겁니다. 다만 여행용으로 지어진 팬시하고 화려한 숙소가 아니라 정말 주민들이 살고 계신 그런 동네에 있는 소박한 숙소에서 지내 보셔야겠죠. 가족분들과 함께요. 그래야 가족 구성원의 성향과 만족도도 파악할 수가 있습니다. 단지 전원주택과 잘 맞는지 테스트하기 위해 2년여 정도 전세금을 묵혀둘 필요는 없다는 의견입니다.

집은 바꿀 수 있지만, 입지는 바꿀 수 없다. 

집의 구조와 자재, 인테리어도 중요하지만, 집만 보지 말고 주변 동네도 

반드시 살펴야 하는 이유다.

반드시 피해야 하는 입지, 꼭 잡아야 하는 입지는

피해야 하는 입지는 ‘난·나·공’을 기억하세요. 난개발, 나 홀로, 공장·창고요. 이곳들은 웬만하면 피하시는 것을 권고드립니다. 개인 경험에서만 말씀드린다면, LH 땅인데 다가구 주택이 없는 땅을 잡으시라고 추천해 드립니다. 이제 막 단지가 형성되는 곳은 다가구 주택들이 많이 생길지 어떨지 처음에는 알 수가 없기 때문에 어느 정도 자리 잡힌 땅을 찾아보세요. 가격도 올랐을 테고 찾기가 쉽지는 않겠지만 어느 한 라인 하나가 통으로 단독주택만 형성돼 있는 곳을 추천합니다.

단독주택에 살면 받게 되는 무수한 시선들에 대한 대응법도 재밌는데

전원주택을 보는 시선에 이중성이 좀 있습니다. 저나 우리 가족들이 주택에 살면서 힘들어하는 모습을 볼수록 주변 반응이 더욱 뜨거워지는 경우가 있어요. 또 주택에 산다는 이유만으로 금전적으로 여유가 있어 보이는 느낌이 드는지 관련 부탁도 많이 오고요. “주말에 놀러 갈 테니까 바비큐 파티부터 풀장까지 전부 다 준비해 놔. 전원주택 살면서 그 정도는 해야 하는 거 아니야?”하는 지인도 있었어요. 그래서 내린 결론은 ‘우리끼리만 행복하면 됐다’였어요. 바깥에는 “아휴, 전원주택 생활 힘들어요” 앓는 소리하고 말아요. 저는 주택이 우리 가족의 ‘위대한 유산’이라고 생각해요. 딸한테 물려줄 수 있는 일종의 추억과 전통이죠. 딸이 이곳에서 커나갔고 집이 낡으면 함께 고치고요. 그래서 많은 분께 집을 직접 지어보셔라 이야기합니다.

앞으로의 계획은

답사를 구독자님들과 함께 다니고 싶어요. 오프라인 답사 모임을 추친 중이고요. 책도 발간한 만큼 많은 분과 좀 더 활발하게 소통하고 싶습니다.

출처 : 월간 전원속의 내집 2023년 10월호​ ​​