알고보는 주택 건축 분쟁 Q&A 2

종다른 사람 땅을 이용해야 도로에 닿는 우리땅 

어떻게 집 지을 수 있는 방법은 없을까요? 

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                    1.  진입고 소유자로부터 토지 사용승낙을 받지 않아도 되는 경우

                    건축대지에 접하고 있어야 하는 도로는 보행과 자동차 통행이 가능하고 너비가 일정 규모

                    이상으로서    

                    ①  국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또

                        는 변경에 관한 고시가 된 도로거나

                    ②  건축허가 또는 신고 시에 관할 행정청이 위치를 지정하여 공고한 도고 또는 위 두 경우

                        의 예정도로를 뜻한다.

                        즉 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이거나 건축허가 또는 신고

                        시에 관할 행정청이 위치를 지정하여 공고한 도로의 경우 별도로 토지 사용승낙을 받을

                        필요가 없다.

                        이에 해당 진입로를 통행로로 하여 다른 제3자가 건축허가를 받았다고 한다면 관할 행

                        정청은 해당 통행료를 도로로서 공고 하였을 것이고 건축허가를 받고자 하는 자는 이를

                        근거로 건축허가를 받을 수 있다.

                    하지만 해당 통행료에 관해 행정청이 도로로 공고했다는 자료가 없는 경우,단순히 해당 통

                    행료를 기초로 다른 제3자가 건축허가를 받았다고 하여 당연히 해당 통행료에 건축법상 도

                    로로서의 위치 지정이 있었다고 추정할 수는 없다.

                    한편 건축법 제 44조 제1항 단서 제1호는 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경

                    우를 도로에 접하지 않아도 건축허가를 받을 수 있는 예외사유로 인정하고 있다. 다만 법원

                    은 ’건축법 제 44조 제1항이 건축물 대지의 접도 요건을 규정한 취지는 건축물 이용자가 교

                    통,피난,방화,위생 상 안전한 상태를 유지,보존하기 위하여 건축물의 대지와 도로와의 관계

                    를 특별히 규제하여 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 

                    않으려는데 있다’며 ‘그 단서 제1호의 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우’

                    에 해당하는지는 이러한 취지에 비추어 건축 허가 대상 건축물의 종류와 규모,대지가 접하

                    고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다’ 라고

                    판시한 바 있다.

                    마지막으로 진입로 또는 통행료의 소유자가 베타적 사용·?수익을 포기한 경우로 인정되는 

                    경우 별도의 토지사용승낙 없이 건축 허가를 받을 수 있다. 베타적 사용·?수익 포기 이론은 

                    대법원 판례를 통하여 확립된 이론이다. 토지 소유자 스스로 토지를 일반 공중을 위한 용도

                    로 제공한 경우에 그 토지에 대한 소유자의 독점적이고 베타적인 사용·?수익권의 행사가 제

                    한되는 법리로 대법원은 그러한 법률 관계에 관하여 판시하기 위하여 ‘사용·수익권의 포기’

                   ’베타적 시용·?수익권의 포기’,’독점적 베타적인 사용·?수익권의 포기’,’무상으로 통행

                    할 권한의 부여’등의 표현을 사용하여 왔다.

                    소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경우

                    와 그 규모, 토지의 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무,해당 토지 부분의 위치나 

                    형태,인근의 다른 토지들과의 관계,주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지 소

                    유자의 소유권 보장과 공공의 이익을 비교한 결과 소유자가 그 토지에 대한 독점적·베타적

                    인 사용? 수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 타인(개인 뿐만 아니라 국가,지자체도 해당할

                    수 있다)이 그 토지를 점유 사용하고 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 토지

                    소유자에게 어떤 손해가 생긴다고 볼 수 없다. 

                    따라서 토지 소유자는 그 타인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고 토지의 인도 등을

                    구할 수도 없다.

                    다만 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익 권능의 대세적 영구적인 포기는 물권법정

                    주의에 반하여 허용할 수 없으므로 일반 공중의 무상 이용이라는 토지이용현황과 양립 또는

                    병존하기 어려운 토지 소유자의 독점적이고·?베타적인 사용 수익만이 제한될 뿐이다.

                    토지 소유자는 일반 공중이 통행 등 이용을 방해하지 않는 범위 내에서는 그 토지를 처분하

                    거나 사용·수익 할 권능을 상실하지 않는다. 위와 같이 진입로의 소유자가 베타적 사용수익

                    권을 포기한 것으로 판단될 정도에 이른다면 진입로 소유자의 별도의 토지사용승낙은 필요

                    하지 않다.

출처  :  전원속에  내집