알고 보는 주택 건축분쟁 Q&A 1

글쓴이 : 운영자

종다른 사람 땅을 이용해야 도로에 닿는 우리땅

어떻게 집 지을 수 있는 방법은 없을까요?

1. 진입로를 확보하는 두 가지 방법, 지역권과 사용승낙서

가. 지역권 설정? : 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 사용하거나 수

익에 이용하는 권리로 용익 물권의 일종이다.

지역권에 있어서 편익을 받게 되는 토지를 ‘요역지’,편익을 제공하는 토지를 ‘승역지’라고

한다. 진입로의 경우 타인 소유 토지인 진입로가 승역지, 위 진입로를 통해 건물을 신축하려

는 토지가 요역지로 볼 수 있다.

지역권은 요역지의 소유권으로 부터 분리되어 존재할 수 없고 여기에 따라오는 권리로서 요

역지의 처분과 동시에 지역권도 이전한다.

지역권은 등기부 등본에 등기가 되는 용익물권으로 여역지나 승역지의 소유자가 변경되는 경

우에도 지역권이 유지 된다.

또한 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공적물의 설

치 또는 수선의 의무를 부담한 떼에는 승역지 소유자의 특별 승계인도 그 의무를 부담한다.

나. 토지 사용 승낙서

진입로를 확보하는 방법으로 진입로의 소유자가 지역권을 설정하는 것은 매우 드문 일이다.

재산권 행사를 일부 제약받는 상황을 토지 소유주들이 보통은 꺼리기 때문이다. 통상의 경우

토지사용승낙서를 통해 진입로를 확보하는 것이 대부분이다.

토지사용승낙서는 진입로의 소유자와 건물을 신축하여는 건축주 사이에 진입로의 사용을 허

락하는 내용의 문서로 진입로 소유자와 상용자의 의사표시만 명확히 기재되어 있으면 족하고

형식에 특별한 제한도 없는 문서이다. 그리고 통상적으로 토지 사용승낙서를 명칭을 사용하

고 있으나 실제 그 내용은 토지 소유자와 토지 사용자 사이에 토지 상용에 관한 내용을 정한

계약서이다.?

토지사용승낙서가 지역권과 구분되는 가장 큰 특징은 토지사용승낙서의 내용은 위 문서의 작

성 당사자 이외의 제3자에게 주장할 수 없다는 점이다.

예를 들어 A가 건물 신축을 위하여 진입로가 토지 소유자인 B로 부터 토지사용승낙서를 받았

다. 그런데 건축허가를 받기 전 진입로 토지 소유자인 B가 진입로 소유권을 C에게 주장할 수

없다. A는 처음부터 다시 C로부터 토지사용승낙을 받아야 한다.

토지 사용승낙서를 작성할 때는 토지 사용을 승낙하는 토지의 범위를 특정하고 토지사용 기간을

구체적으로 정해 두어야 한다. 또한 토지 소유자와 사용자의 의무 사항을 기재한 후 이를 위

반하는 경우 토지사용승낙의 효력이 무효가 된다는 취지를 기재할 필요가 있다.

한편 진입로 이외의 토지 사용승낙서와 관련된 분쟁 유형으로 타인의 토지를 매수하면서 매

매잔금을 지급하기 이전에 매도인으로 부터 미리 토지 사용승낙을 받아 건축허가를 받는 케이스

가 있다.

?출처 : 전원속에 내집

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