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작성일 : 2021-9-30 / 조회 : 1,091
알고 보는 주택 건축분쟁 Q&A 1편
글쓴이 : 운영자
?지분으로 가지고 있는 공유 부동산
내 마음대로 관리도 못한다고요?
물건을 소유하는 형태에는 단독 소유와 공동 소유가 있으며 민법은 공동 소유를 공유,합유
총유로 구분하여 규정하고 있다.
공동소유형태 중 실생활에서 많이 접 할 수 있는 ‘공유’는 물건이 지분에 의해 여러 사람의
소유로 된 때를 뜻한다.
공유관계는 당사자들이 ‘하나의 물건을 여러 사람이 공동 소유’ 한다는 의사가 서로 맞거나
법률의 규정에 의하여 성립이 된다.
지분에 맞춰 쓰고 나누는 공유 부동산
물건에 대한 소유권의 분량적 일부가 바로 ‘지분’인데 지분의 비율은 공유자 사이의 의
사 표시(계약 또는 합의)또는 법률의 규정에 의하여 정해지고 불분명한 경우에는 모두가
균등하게 가지고 있는 것으로 추정한다.(민법 제 262조 제2항).
지분은 하나의 소유권의 일부분이지만 그 일부에 대해서는 소유권과 같은 성질을 가지므
로 지분 소유자의 의사에 따라 목적물을 사용하거나 그것을 이용해 수익 활동을 할 수 있
고 지분을 처분할 수도 있다.
이에 공유자는 그 공유물 전부를 지분의 비율에 따라 사용하고 이익을 얻을 수 있다.
여기에서 ‘공유물 전부를 지분의 비율에 따라 사용’이라는 것이 어렵게 느껴질 수 있는데
예를 들어 A 라는 땅에 대해 60%의 지분을 가지고 있는 ‘갑’이 있다면 A 라는 땅 전부를
’을’에게 임대하고 그로 인한 수익을 지분에 맞춰 60%를 가져가는 방식이다.
자기 공유 지분은 원칙적으로는 다른 공유자의 동의 없이도 본인의 자유로운 의사에 따라
처분이 가능하다.
다만 예의적으로 구분 건물의 공용 부분에 대한 지분이나 대지 사용권에 대한 지분은 자유
롭게 처분할 수 없고 공유자 사이의 지분 양도 금지 특약이 있는 경우 당사자 사이의 지분
양도 금지 특약은 유효하다.
과반수 이상 지분 권자가 결정하는 토지 활용 방법
공유자 사이의 공유관계에 관하여 민법은 공유물의 보존 관리 공유물의 처분, 변경,공유
물에 관한 비용 부담에 대하여 규정을 두고 있다.
가. 공유물의 보존 관리
공유물의 관리행위는 각 공유자 지분의 과반수로 결정할 수 있는데 여기서 과반수는 1/2
을 초과하는 것을 의미한다.
예를 들어 토지를 공유자 두명이 정확하게 1/2씩 지분을 나눠 공유하고 있는 경우 1/2 지
분을 가지고 있는 한 명은 본인의 지분만으로는 관리행위를 결정할수 없다, 한편 공유물
의 현상을 유지하기 위한 조치(보존행위)는 소수 지분권자라고 해도 달리 허락을 구하지
않고 단독으로 할수 있다.(민법제265조)
위의 판례처럼 공유물의 과반수 지분을 가진 공유자는 ‘관리’의 범위 안에서 라면 다른 공
유자의 동의 없이 공유물의 배타적으로 사용 수익 하기로 결정할 수 있다.
예를 들어 토지를 갑.을.병 3인이 공유하고 그 지분은 갑 3/5, 을1/5, 병1/5인 상황에서
3/5 지분권자인 갑이 토지 전부에 관하여 A와 월 임대료 500만원의 토지 임대차 계약을
체결한 상황을 보자, 이 경우 갑은 과반수 지분인 3/5 지분을 소유하고 있으므로 토지에
관하여 A와 토지 임대차 계약을 체결하고 공유자들이 아닌 A가 토지를 이용할 수 있도록
관리 행위를 할 수 있다.
따라서 갑과 A 사이의 토지 임대차 계약은 유효하고 나머지 공유자인 을,병은 갑의 임대
차 계약 행위와 배타적 사용을 막을 수 없다.
나. 공유물의 처분, 변경, 비용 부담
공유물의 처분은 법률상 사실상 처분을 의미하는 것인데 앞서 설명한 대로 공유자가 본
인의 지분을 처분하는 것은 자유이지만 여기서 설명하는 공유물의 처분은 지분이 아닌
공유물 전부를 뜻하는 것이다.
즉 과반수 지분권자가 임대 등의 관리 행위는 할 수 있지만 소수 지분권자를 무시하고
아예 다른 사람에게 땅 전체를 매매하는 등의 처분은 할 수 없다.
또한 각 지분권자는 앞서 수익을 지분에 따라 나누어 가질 권리가 있듯이 관리 비용도
지분에 따라 부담해야 할 의무가 있다.
?다른 이로부터 공유 관게를 지켜내는 방법
제 3 자가 공유물의 점유를 침탈하거나 방해을 하는 경우 각 공유자는 단독으로 공유물
전부의 인도를 청구하거나 공유물 전부에 대한 방해 배제 청구가 가능하다.
뚜렷하게 나눠 쓰지만 등기상으로는 공유관계
가. 구분소유적 공유관계의 개념
여러 명이 공유하고 있는 1필지의 토지를 매수하는데 매수자가 위치를 특정하여 그
특정 부분만을 매수하고 싶은 경우도 있다.
이때는 먼저 1필지의 토지에 대해 필지를 나누는 분필등기를 한수 분할 된 각 필지에
대하여 이전 등기를 하는 것이 원칙이다,
그런데 편의 상 1필지의 토지를 분활하지 않고 공유 지분 등기 해 내부적으로 각 공유자
들이 토지를 구분하여 특정 부분만을 배타적으로 사용,수익 하는 관계를 구분 소유적
공유 관계라 한다.
구분 소유적 공유 관계의 법적성질과 관련하여 각 공유자들이 각자의 배타적 사용.수익
대상인 특정 부분을 제외한 나머지 부분에 관한 등기를 상호 명의 신탁하고 있는 것
으로 본다.
앞서 설명한 바와 같이 민법상 공유는 각 지분 공유물 전부를 지분의 비율로 사용,수
익 할 수 있는 것인데 구분 소유적 공유 관계는 공유자들이 토지를 구분하여 특정 부분
만을 배타적으로 사용,수익 한다는 점에서 구별된다.
나. 구분 소유적 공유 관계의 성립
판례는 ‘구분 소유적 공유 관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러
사람이 구분 소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있다.
공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된
부분을 특정하여 각자 점유, 사용하여 온 경우에도 구분 소유적 공유 관계가 성립할수
있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려
는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다’고
판시하고 있다.
또한 일반 공유 관계와 달리 구분 소유적 공유 관계가 성립되는 경우 공유자들 사이에
특정 부분을 공유자 각자가 단독 소유 하므로 특정 부분 외 나머지 부분에서는 사용수익
권이 없다.
다. 구분 소유적 공유 관계의 승계
공유자는 자신의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로 구분 소유적 공유 관계의 경우에도
특정 부분의 소유자는 해당 특정부분을 다른 공유자의 동의 없이 처분을 할수 있다.
다만 구분 소유적 공유 관계라 하더라도 부동산 등기 부상으로는 단순히 공유 지분으로 등
기가 되어 있어 제삼자 입장에서는 부동산 등기부상 공유지분을 확인하더라도 통상적
인 공유 관계인지 구분 소유적 공유 관계인지 알수 없다.
때문에 구분 소유적 공유 관계의 공유자가 특정 부분을 다른 이에게 처분하는 경우 구
분 소유적 공유 관계를 그대로 승계를 할 수 있는지 여부가 문제가 될 수 없다.
이에 판례는 지분을 처분하는 자와 지분을 매수하는 자가 ‘특정 부분’을 처분한다는
것이 상호 전제 되어 공유 지분이 이전 되었다면 매수인은 구분 소유적 공유 관계를 승계
하는 것으로 본다.
또한 지분을 처분하는 자가 구분 소유적 공유가 아닌 일반 공유지분으로지분을 처분한
경우에는 구분 소유적 공유 관계는 소멸되고 단순 공유 관계가 된다.
이는 경매의 경우도 마찬가지다.
라. 구분 소유적 공유 관계의 해소
일반적인 공유 관계는 공유물 분할 청구가 아니라 명이 신탁을 패지하고 그 특정 부분
중의 지분에 대한 이전 등기를 청구해야 한다.
이처럼 부동산 공유 관계는 생각보다 복잡하고 직관적으로 이해되지 않는 부분이 있을
수 있다.
따라서 공유를 전제로 하는 부동산의 취득과 활용에 있어서 그 이전에 공유의 개념과
함께 다른 지분권자들과의 명확한 관계 파악이 이뤄져야 예기치 못한 피해를 예방 할
수 있다.
출처 : 전원속의 내집