Q&A 임대 상가와 주택, 어디까지 세입자가 고치고, 어디부터 집주인이 고치나요?

?[알고보는 주택 건축분쟁 Q&A]

임대 상가와 주택, 어디까지 세입자가 고치고, 어디부터 집주인이 고치나요?

아리송한 세입자와 집주인 간 수선 의무 범위 다툼.

어디까지가세입자 책임이고, 어디부터가 집주인 책임일까?

모호한 기준 속에, 다양한 사례를 바탕으로 짚어본다.

임대인과 임차인이 주택, 상가 등의 임대차 목적물에 관하여 임대차 계약을 체결하게 되면 

임대인은 임차인이 임대차 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 부담하고 임차인은 그 대가로 차임을 지급할 의무를 부담하게 된다.

그런데, 위와 같은 임대차계약 관계에 있어 임대차 목적물의 하자가 발생한 경우 이를 누가 수선해야 할지에 관하여 분쟁이 발생하기도 한다.

임대차목적물의 하자에 대한 임대인의 수선의무 범위

민법 제 623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고

규정하여 임대인이 수선의무를 부담하도록 하고 있다.

 ※ SHPRT SUMMERY 

-임대 개시 전에 이미 있었던 하자 임대인이 부담▶임대인 수선부담

-임대대 후 하자를 알아챘지만, 임차인이 말하지 않아 제때 수리하지 못하고 커진 피해 ▶일정 부분에서는 임대인 부담 면책

가. 임대인이 목적물을 인도할 당시 이미 존재하고 있었던 하자가 임대인의 수선의 대상이 되는지 여부

판례는 “임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 하자는 임대차 기간 중에 드러난 하나를 의미한다.

하지만, 임대차 기간 중에 발생한 하자에 한정하지 않고, 

이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다”고 판시한다

(서울중앙지방법원 2014나 13609판결).

민법 제 623조는 임대인의 수선의무를 규정한다. 

임대인의 목적물 인도의무와 임대인이 계약 기간 중 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 두 가지이다. 

임대인의 목적물 인도 의무에 대해 살펴보면 비록 민법 제 623조가 명문으로 규정하지는 않지만, 

임대차 계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용.수익하게 하고, 

임차인이 이에 대하여 차임을 지급하는 것을 내용으로 하는 계약(민법 제618조)으로 봐야한다.

따라서 민법 제 623조에서 말하는 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 

”목적물을 임대차의 목적에 따라 사용,수익하게 적합한 상태로 인도할 의무” 를 뜻한다고

새기는 것이 타당하므로 (서울중앙지방법원 2014나13609판결),

임대인이 수선의무를 부담하는 하자는 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함되는 것이다.

다만, 민법 제 634조(임차인의 통지 의무)는 

“임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지해야 한다.

그러나 임대인이 이미 이를 알았다면 그러지 않는다”라고 규정하여 임차인의 통지의무를 규정하고 있다. 

임대차 목적물에 임대인의 수선을 필요로 하는 하자가 있다고 하더라도, 

임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 말하지 않은 경우, 

임대인이 상황을 알지 못하는 상황에서 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은

물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하다. 

이때 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도

피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 이미 발생 손해에 대하여야만 책임을 부담한다(서울중앙지방법원 2014나13069 판결).

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나. 임대인의 수선의무 구별기준

판례는 “임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용,수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 

임차인의 사용수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용,수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이 아니라면

임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용수기할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면

임대인은 수선의무를 부담한다”고 판시하고 있다(대법원 2010다89876,89883 판결).

그리고 판례는“이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없으면 

임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용,수익 시키는데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 

임대인의 수선의무를 발생시키는 사용수익의 방해에 해당하는 지 여부는 

구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 

이로 인하여 목적물의 사용수익에 미치는 영향의 정도,

그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 

임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 

사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다”라고 판시하고 있다(대법원 2011다 107405판결).

즉, 판례는 임대인의 수선의무에 관하여 

”그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용,수익할 수 없는 상태로 될 정도의” 

인지 여부에 따라 임대인의 수선의무에 해당하는지 여부를 판단하되, 

이는 문제가 되는 사안별로 제반 사정을 참작하여 판단해야 한다는 것이다.

단순하게 정리하면 사소한 하자는 임차인이 수리해야 하고, 

균열, 누수, 설비 교체가 필요한 수선 등은 임대인이 수리해야 한다고 이해할 수 있다. 

하지만, 일반인이 위 기준만으로 어떠한 하자가 임대인이 수선해주어야 하는 하자인지 여부를 판단하기는 현실적으로 쉽지 않다.

(1) 임대인의 수선의무에 해당한다고 판단된 사례

CASE 1 : 대법원 94다34692 판결

임차인이 여관건물을 임차하여 사용 중 배관이 텁져 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 않아 온수 공급과 난방이 되지 않은 경우

▶임대인이 대파손 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체등과 같은 대규모의 수선을 할 의무가 있다 

 

CASE 2 : 대법원 2010다89876,89883 판결

임차인이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 

임대인을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안

▶건물에는 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수 밖에 없고, 

임대인은 임대차 계약 체결 당시 임차인이 건물을 가구 전시장으로 임차한 사실을 알고 있었다. 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하는 등 임차인이 사용,수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있다.

 

 

CASE 3 : 대법원 2017다227103 판결

甲 주식회사가 건물 중 1층을 ‘창고형 할인매장’ 용도로 임대하였는데, 1층 천장 겸 2층 바닥으로 사용되는 콘크리트 슬래브에 매설된 

상수도 배관이 부식되어 파열되면서 누수가 발생하여 1층에 입점한 점포의 시설과 재고자산 등이 침수 피해를 입은 사안

▶콘크리트 슬래비는 건물 전체에 공동으로 제공되거나 인접한 층들에 공동으로 제공,사용되는 부분이어서 위 건물 1층의 소유에도 필요한 부분이다. 따라서 1층 소유자인 甲? 회사는 콘크리트 슬래브 하자와 관련된 사고가 발생하는 경우 1층의 점유자나 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 임대인의 수선의무에 해당하지 않는다고 판단된 사례

CASE 4 : 대법원 88다카13332 판결

기존에 누수가 있었던 지하실을 임대해 제품을 보관하다 침수된 상황

▶임차인이 누수가 있떤 건물 지하실을 인도받고 임대인과의 약정에 따라 

지하실 사용에 필요한 전기, 전등공사와 방수시설 보완공사를 완료한 다음 이를 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로

사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있더라도 임대인에게 지하실을 사용 수익할 상태를 유지 할 의무위반이 있었다고 단정하기 어렵다.

 

 

CASE 5 : 대법원 2005다51013 판결

임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재가 나서 임대인이 임차인을 상대로 손해배상을 청구한 사안

▶임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 관리하였다. 

임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 

당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이다. 

위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 

선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야한다.

 

 

CASE 6 : 대법원 2005다51013 판결

집중호우에 따른 인접 임야의 일부 붕괴로 임대한 공장의 벽체가 일부 파손되고 토사류가 밀려들어와 

공장과 부지를 쓸 수 없는 장해가 발생한 경우

 

▶집중 호우에 따른 임야 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용,수익하는데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보인다. 제 1차 집중호우에 따라 甲이 공장 및 부지를 사용,수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 

임대인이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕고될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무가지 포함된다고 볼 수 있다.

 

CASE 7 : 대법원 99다10004 판결

반지하에 위치한 방 두 칸을 임차해 살던 중 두 차례에 걸쳐 절도범이 침입해 금품을 피해본 임차인이

임대인을 상대로 손해배상을 청구한 사례

?▶임차인인 원고는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 임차목적물이 대로변 3층 건물의 반지하에 위치한 관계로 주위의 담장이 낮고

별도의 대문도 없으며 방범창이 설치되지 아니하고 차면시설이 불량하였던 사정을 잘 알면서도 이를 임차하였다. 

나아가 임대인인 피고는 1차 도난사건 직후 방범창을 설치하기도 했다. 사정이 이러하다면, 

임대인인 피고로서는 임차목적물을 사용 수익하게 할 의무를 다하였다고 할 것이고, 여기에서 더 나아가 원심 판시와 같은 

임차인에 대한 안전배려의무까지 부담한다고 볼 수는 없다.

임대인과 임차인 사이의 수선의무 면제특약의 효력

임대인의 수선 의무를 규정한 민법 제 623조는 임의규정이므로 임대인과 임차인은 임대차 계약 당시 특약을 통해 이를 배제할 수 있다.

하지만, 임대인의 수선의무 면제 특약을 체결할 때 면제되는 수선의무 범위를 명시하지 않은 경우 

수선의무의 범위를 어떻게 해석해야 하는지에 관하여 판례는 ”특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 

특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 

임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한정한다고 봐야한다. 

대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은

이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석해야 한다“라고 판시하고 있다(대법원 94다34692, 94다34708판결).

앞서 임대인의 수선의무에 포함되는 사례로 예시를 든‘여관 건물(CASE 1)사례’는 

임대인과 임차인이 계약 체결 당시 ‘여관의 수리는 임차인이 부담하고, 보일러 고장의 수리에 대해서는 목욕탕을 가동할 때는

임차인이 수리비의 반을 부담하고, 가동하지 않을 때는 전액을 부담한다’는 특약을 맺었는데, 

판례는 목욕탕의 배관 및 보일러 시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루기 때문에

특약으로 임대인이 위와 같은 수선의무를 면하고 임차인이 이를 부담하는 것은 아니라고 판단하였다.

그리고 위와 동일한 취지에서 ”원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고

이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니다.

한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 

이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 

그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있다. 

특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 

임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 봐야 한다“라고 판시하고 했다(대법원 2007다91336 판결).

임대인의 수선의무 불이행에 따른 효과

임대인은 임대차 계약에 따른 수선의무를 부담하는데, 

임대인이 위와 같은 수선의무를 이행하지 않은 경우 채무불이행의 일반적 효과로서

임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해지할 수도 있다.

그리고 임차인은 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 판례는 “임대차 계약에 있어서 목적물을 사용,수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는

상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용,수익하게 할 의무를 불이행하여

임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 

목적물의 사용,수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는

그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 

그 전부의 지급을 거절할 수는 없다고 판시하고 있다(대법원 196다44778판결 참조).

※수선의무를 면책하는 특약을 맺었다고 해도 기본적인 건물의 구조부나 설비에서의 하자는 임대인이 수선해야한다.

?※?변호사 허종택 : 고려대 법학 전공, [법률사무소 집] 의 변호사 활동 중, 현재 서울시 명예 하도급 호민관으로 활동하고 있다.

☎02-596-8263? / www.lawzip.co.kr

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출처 : 전원속의 내집??