건축물의 용도에 대해서

”건물이라고 다 같은 건물이 아니다.”

건물에는 법적으로 정해진 용도가 있고, 그 용도에 맞춰 건축물의 형태와 조건들이 정해진다.

어떤 건물을 짓고 싶다면, 건축물 용도에 따른 분류를 알아야 한다.

1) 단독주택

먼저 단독주택입니다.우리가 흔히 주택이라고 부르는, 한 가족이 한집에 사는 일반적인 주택이 단독주택입니다. 그런데 가장 단순해 보이는 이 단독주택도 몇 가지 종류로 나뉩니다. 

단독주택. 다가구주택. 다중주택이 그것입니다.

우리가 아는 ‘저 푸른 초원 위에 짓는 그림 같은 집‘은 보통 단독추택입니다. 법규상으로 면적 제한이 없어 규모가 얼마든지 커질 수 있습니다. 

하지만 주차장을 제외한 연면적이 331m2를 넘거나 대지면적이 662m2를 넘는 경우, 적재하중 200kg를 넘는 엘리베이터를 설치하는 경우, 에스컬레이터나 67m2 이상의 수 영장을 설치하는 경우에는(취득 당시 시가 표준액이 9억 원이 넘올 때 한정) 중과세 대상인 고급 주택으로 분류됩니다. 고급주택은 건축주의 세금 부담이 무척 커지게 됩니다. 그래서 대부분 건축주는 비교적 넉넉한 크기의 단독주택올 짓더라도 고급주택이 되는 것은 피하려고 합니다.

2) 다가구주택과 다세대주택​

공동주택은 한 집, 한 건물에 여러 세대가 함께 사는 형식입니다. 다세대주택, 연립주택. 아파트가 이에 해당합니다. 뒤로 갈수록 규모가 커친다고 보시면 되는데요. 

이 중에서 건축주들이 주로 짓고자 하는 것이 다세대주택입니다. 단독주택 중 다가구주택과 유사한 점이 많기에 함께비교하면서 설명하는 게 좋을 것 같습니다.

우선 두 건물은 비슷해 보이면서도 큰 차이가 있습니다, 다가구주택은 ‘단독주택’의 한 종류라는 것이고 다세대주택은 ‘공동주택‘에 포함된다는 것

단독주택(다가구)이라는 것은 결국 여러 세대를 품을 수 있지만 한 명의 주인을 가진 집이라는 뜻이고(한 세대 이외에는 모두 임대), 공동주택(다세대)은 여러 세대가 각각의 주인을 가집니다. 

그래서 다세대주택 건물을 소유한 건축주는 다주택 소유자가 됩니다.

두 번째로 주택으로 쓸 수 있는 층수의 차이입니다. 다가구주택은 주택으로 쓸 수 있는 총수가 3 개 층 이하로 제한되어 있습니다. 그래서 택지지구 등에 지어지는 거의 모든 상가주택이 4층으로 지어지고 있습니다.

’다가구주택의 세대 배치 도표‘에서 보듯 정형화 되어 있습니다. 참고로 다락은 4층(또는 최상층)​에 부속된 보너스 공간 같은 곳으로. 층수에 산정하지 않습니다. 

따라서 최근에 다락은 거의 필수로 설치되는 추세입니다.

반면 다세대주택은 주택으로 쓸 수 있는 층이 4개층 이하입니다. 그래서 좀 더 여유가 있는 편입니다. 다만. 거의 모든 상가주택이 일반, 전용 주거지역에 지어진다는 점을 생각한다면 ‘일조사선 제한‘의 영향을 받기 때문에 현실적으로 6층 이상으로 짓기가 힘듭니다. 6층까지 올라가도 계단. 엘리베이터 등을 빼면 확보할 수 있는 공간이 없는 경우가 많기 때문입니다. 그래서 일조를 감안해 5층이 가늠한 땅이면 다세대. 4층까지만 가능한 땅이면 다가구주택을 짓는 경향이 있습니다.

일조사선이란 주변 건물에 채괌을 확보하기 위해서 건물의 높이와 이격거리를 규정한 법규입니다.

이 법규의 영향으로 주거지역에서 위로 올라갈수록 쓸 수 있는 면적이 급격히 좁아집니다. 

​ 두 용도 모두 ‘주택’으로 쓰이는 면적은 660m2 미만이어야 합니다. 이것은 순수하게 주택으로 쓰이는 용도만욜 규정하는 것이기 때문에, 이외의 면적은 근린생활시설 등으로 활용될 수 있습니다. 

이때 1층의 필로티 주차장(근생 포함). 지하주차장, 다락은 주택 용도로 보지 않습니다.

다음은 사실상 계획에서 가장 중요한 주차대수입니다. 

주차대수는 다가구주택이나 다세대주택이나 기준이 동일합니다. 주차대수믈 적절한 선에서 맞추는 것이 항상 설계 과정에서 중요한 부분인데요. 

지역마다 기준이 달라 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 다만 지역별 법규 등의 영향으로 다세대. 다가구주택의 경우 세대당 1대로 보는 게 안전하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 다음으로 언급하고 싶온 것이 ‘대지 안의 공지‘입니다.

역시 이것도 지역마다 달라 잘 따져야 합니다 만. 서울을 기준으로 설명하자면 다세대주택은 건축선(필지가 도로와 맞닿는 선)과 인접 대지 경계선로부터 Im 이상을 띄어야 합니다.

다가구주택은 건축선에서는 제약이 없고 인접 대지 경계선으로부터는 민법에 따라 0.5m 이삼 띄어야 합니다. 도심지의 좁은 필지에서 켸획하고자 하면 이 정도 차이는 매우 큽니다.

주로 저층부에 위치하는 근린생활시설의 충수에는 두 용도 모두 제한이 없습니다. 보통 1층에 국한되긴 하지만. 2개 층이나, 3개 층이 되어도 상관없긴 합니다. 다만 일조사선 등의 높이 제한 덕분에 많은 층에 근생시설을 넣기는 사실상 어렵습니다. 

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3) 다중주택/ 연립주택/ 아파트​

다음으로설명하고자하는용도는‘다중주택’입니다. 

다중주택 역시 단독주택의 한 종류입니다. 학생이나사회 초년생들이 거주하는. 일종의 하숙집이 이 개념에 가깝습니다. 화장실은 방마다 개별로 설치할 수 있지만, 취사 및 거실은 공동으로 사 용해야 합니다. 

주택의 면적은 660m2 이하여야 하고, 주택으로 사용하는 총수는 3층 미만이어야 합니다(1층 필로티 제외). 최근에 면적 제한이 330m2에서 660m2로 바뀌고 층수 체약도 완화 되어 좀 더 짓기가 쉬워졌습니다. 

다중주택은 개별 주방을 두면 안 됩니다. 공용 주방과 거실에서 같이 모여 식사하도록 하는 것이 원래 취지이기 때문입니다. 하지만 많은 다중주택 이 불법 개조를 통해 주방을 만들고 원룸처럼 쓰는 게 현실입니다. 사용 승인 후 주방을 설치하곤 하는데. 엄연히 불법이기 때문에 적발되어 징계처분을 받은 사례도 있습니다.

다중주택은 앞서 소개한 다세대. 다가구주택과 비교해 주차대수확보 의무에서 유리합니다. 단독 주택의 주차기준을 적용하기 때문인데요

하지만 주변 주차 환경이 열악해질 수 있다는 리스크가 있습니다.

다음으로 공동주택 중 연립주택과 아파트입니다. 연립주택은 주택으로 쓸 수 있는 면적이 660m2 이상이고. 4충 이하의 공동주택입니다. 공동주택부터는 여러 동이 단지를 이룰 수 있다고 보기 때문에, 각동의 면적을 기준으로 용도를 산정합니다. 

지하주차장은 주택으로 사용하지 않는 공간 이기때문에주택면적에서체외합니다.아파트는 5층 이상의 공동주택입니다. 주택으로 쓰는 면적 이660m2를넘어가면연립주택,5층도넘어가면 아파트가되는 것입니다.

공동주택 중 일정 규모 이상의 아파트는 건축법 말고도 ‘주택법‘의 영향도 많이 받습니다. 단지 내도로 폭. 노인정이나 놀이터. 어린이집 설치 등 지켜야 할 세부 규정들이 아주 많습니다. 건축주가 이런 건물을 지을 일은 많지 않겠지만, 참고로 알아두시면 좋겠습니다.

4) 근린생환시설

 마지막으로 흔히 ‘근생’이라고 부르는 근린생활시설입니다. 편의점이나 작은 사무실. 슈퍼, 카페. 식당, 서점 등 우리가 주변에서 보는 소규모 건물들이 대부분 근린생활시설에 속합니다. 이것이 규모가 커지면 업무시설. 판매시설. 종교시설 등으로 용도가 변하게 됩니다. 대부분의 용도를 포함하기에 쉽게는 규모가 작은 상공간 개념이라고보면 됩니다.

건축주가 하려는 근린생활시설의 세부 용도는 대부분 휴게음식점(카페). 일반음식점(식당). 소매 점(편의점), 사무실 정도입니다. 

일반음식점과 휴게음식점의 가장 큰 차이는 주류를 판매할 수 있느냐. 없느냐의 차이입니다(일반만 주류 판매 가능). 휴게음식점의 경우 300m2 미만일 경우 1종, 이상일 경우 2종 근생이 됩니다. 

일반음식점은 2종에 속합니다. 소매점은 1종으로 1천mz가 넘어가면 판매시설이 되고. 사무실은 30m2 미만이면 1종, 30m2 이상 500mz 미만일 경우 2중이고 그 이상이 되면 업무시설이 됩니다. 

판매시설과 업무시설이 되면 주차기준이 달라지기 때문에 유의해야 합니다. 이렇게 건축물의 용습니다. 같은 건물이라도 어떤 용도를 담느냐에 따라 바뀌는 것이 무척 많아, 용도는 반드시 잘 따져야 합니다. 

층수와 높이. 주차대수 등이 바뀔 수 있습니다. 건축사와 충분한 협의를 하신 후에 용도를 결정하실 것을 추천합니다.​​​

출처 전원속의 내집 2월달