건축물의 생애주기비용을 결정하는 유지관리

건축물의 생애주기비용을 결정하는 유지관리

건축물의 생애주기 비용은 무엇이고 어떻게 하면 유지관리 비용을 절감할 수 있는지,

나아가 왜 유지관리가 중요해지고 있는지 알아본다.

건물을 지으면서 우리는 설계와 시공의 중요성에 대해 많이 들어왔고,그 개략적인

내용과 거기에 소요되는 비용에 대해서도 많은 이해를 하고 있다.

그런데 실제로는 건축물 유지관리 단계에 들어가는 비용이 설계와 시공에 들어가는 비용보다 

몇배는 더 많다는 사실을 아는 사람은 거의 없다.

1. 생애주기비용이란 무엇인가

건축물의 ’생애주기비용(LCC)’은 ‘Life Cycle Cost’를 줄여 쓴 말로, 건출물의 기획에서부터

설계와 시공은 물론 유지관리와 소멸에 이르기까지 건축물 생애 전반에 드는 모든 비용을 의미한다.

?즉, 건축물의 경제성 평가를 판단하기 위한 기준으로만들어진 용어다. 

건축물의 생애주기비용은 토지비를 제외한 설계,감리비와 신축공사비 등 초기투자비용,자본조달비,운영비용과

유지보수비용,대체비용과 잔존가치는 물론 세금과 공과금, 철거비용까지를 모두 아우른다.

?여기서 중요한 것은 시간의 개념이 포함되어 있다는 것이다.

생애주기비용은 건축물의 수명을 최소 50년에서 길게는 100여 년에 이르는기간이라는 시간 개념을 가지고 분석한다.

건축주가 되고자 하는 우리는 일반적으로 토지비, 설계 감리비,시공비, 세금과은행 금리 등 최초투입비만을 비용을로 생각한다.

그러나 시간 개념을 반영하여 건축물의 전 생애를 기준으로 분석해 보면 설계 감리비,시공비, 철거비가

차지하는 비율은 전체 비용인 건축물의 생애주기비용에서는 약 20%에 불과하다.

오히려 건출물을 사용하면서 발생하는 유지관리비가 80% 정도를 차치한다.

이 놀라운 사실을 아는 순간부터 건축물에 들어가는 비용으로 보는 우리의 시각이 달라진다.

그저 매달 부담하는 얼마 안 되는 것으로 보이는 수도, 전기세, 냉,난방비용, 관리비가 50년을 놓고 보았을때

600회, 100년을 놓고 보았을 때 1,200회를 지급하게 되면 쉽게 간과할 수 없다.

생애주기비용을 이야기 하자니 얼핏 머릿속에 복사기나 프린터 등 사무기기가 떠오른다.

언제부터인가 이들 기기는 헐값에 살 수 있게되었다.

무척 반가웠지만, 왜 그런지를 알게 되는 데까지는 많은 시간이 필요치 않았다. 

제품 판매에서 얻은 그들의 수익 포인트가 토너나 종이, 부품 교체 등 유지관리비로 옮겨진 것이다.

다시 말해 기기판매로 얻는 수익률보다 유지관리에서 취할 수 있는 이익의 크기가 훨씬 크다는 의미다.

건축도 이런 사무기기에 비추어 판단해 보면 쉽다 

설계나 시공과 같은 초기투자비용보다는 유지관리에 집중해서 그쪽에서 발생하는 비용을 줄여야

장기적이고 고정적인 관점에서 이득이다. 유지관리를 잘한다는 것은 그저 청소만

잘한다고 되는 것이 아니다. 초기 비용이 약간 더 들더라도 설계단계에서부터

유지관리에 유리한 제품이나 공법을 선택하는 것이 

훨씬 경제적이란 판단을 할 수 있어야 경쟁자들보다 한 걸음 더 앞서갈 수 있다.

이제 건물의 가치는 유지관리에서 중요한 비중을 차지하는 에너지비용에서 판가름 난다.

이미 정부에서 발주하는 일정 규모 이상의 건축물은 건축물관리대장에 에너지 등급이 표기되고 있다.

차츰 민간건축물로,큰 건축물에서 작은 건축물로 확대될 것이라 본다. 

그렇다면 에너지 등급은 왜 중요한가?

에너지 등급이 높은 건축물은 그만큼 유지관리비가 적게 들고 이것은 세입자가 냉.난방 비용, 수도.전기료 등 에너지비용을

적게 부담해도 된다는 것이며, 세입자의 이동을 줄여 부동산 수수료 등 부대비용을 절감해주기 때문이다.

?

2. 유지관리의 정의와 내용

 유지관리’?는 보통 하나의 단어처럼 사용되고 있지만, 유지(維持)와 관리(管理)의 조합이다.

유지는 ’건축물의 상태나 상황을 그대로 보존하거나 변함없이 계속하여 지탱한다’는 의미의 용어이고,

관리는 ’시설이나 기능을 유지하는 것은 물론, 개선.개량하는 일’ 까지를 말한다.

서로의 개념에 약간의 차이는 있지만, 관리의 기능이 적극적이라면 우지의 의미는 소극적이고,

유지가 과거에 기준을 둔 개념이라면 관리는 미래의 개념으로 볼 수 있다.

즉, 유지관리는 과거와 미래가 합쳐진 현재의 개념이다.

「시설물의 안전관리에 관한 특별법 」에서는 유지관리를 ’완공된 시설물의 기능을 보전하고

시설물 이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 시설물을 일상적으로 점검 ?정비하고 손상된 부분을 

원상복구하며, 경과 시간에 따라 요구된느 시설물의 개량 ?보수 ?보강에 필요한 활동을 하는 것’이라고 규정하고 있다.

또 『건축용어사전 』에서는 ’건축물이나 설비의 기능을 유지하고, 열화를 방지하여 자산가치를 보전하기 위해 점검 ?보수 ?청소 ?경비 등을

일상적, 정기적으로 하는 것’ 이라고 정의한다.

이런 법적인 개념과 사전적인 개념을 포함하여 종합적으로 정리하면 유지관리란

거주 및 사용조건과 재산 가치를 위하여 건축물을 물리적 ?기술적으로 온전하게 보호하여 유지하고,

건물이나 건축설비 및 부대시설 등의 기능이나 성능을 항상 적절한 상태로 유지하거나 

개량 ?보수 ?보강할 목적으로 행하는 모든 호라동 및 관련 업무’라고 볼 수 있다.

3. 유지관리 항목의 구분

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?유지관리는 폭넓은 개념이다. 유지관리비는 일반적인 관리비뿐 아니라,

국세와 지방세를 포함한 각종 세금,수도 ?전기 ?가스 ?통신을 사용한 공과름, 하자보수비와 

리모델링 비용에 이르기까지 모두 포함한다.

건물관리비는 일상적으로 건축물을 관리하는데 들어가는 비용이다.

청소비, 경비비, 소독비, 승각비 유지비, 수선 유지비 등과 관리업체 유지비용인 일반관리비가 있다.

제세공과금은 세금과 에너지 사용비용인 공과금으로 나눌 수 있고, 세금은 다시 국세와 지방세로 나눌 수 있다.

에너지 사용 비용인 공과금으로는 수도 ?전기 ?가스 요금과 기타 항목들이 있는데,

이것도 자세히 들여다보면 전기료로는 기본요금, 세대요금, 공동요금, 간판요금, TV수신료, 전력기금, 인터넷사용료등으로 나뉜다.

수도는 세대요금과 공동요금이 있고, 가스는 도시가스 이용료가 있다. 기타 항목으로는 초기투자비용이나 자본조달을 위한

은행이자. 생활폐기물 수수료, 화재보험료, 정화조 오물수거료 들이 있고,기타 비용으로는 

장기수선충당금, 안전관리비, 편의시설 이용료, 임대사용료 등이 있다.

최근에는 건축물을 신축하는 것보다 리모델링에 대한 수요가 높다.

그러다 보니 장기수선충당금을 통한 하자보수 비용뿐 아니라 대대적인 리모델링을 통해

건축물의 가치나 수명을 연장한다. 이때 소요되는 리모델링 비용은 크고 차지하는 비율도 높다.

4. 갈수록 중요해지는 건축물 유지관리

건축물 유지관리가 법적으로는 어떻게 변화되고 있으며 향후 사회적으로 어떤 영향을 미칠까?

그동안 「건축법 」에서는 건축물의 유지관리에 대한 내용이 계속 신설.보완되고 강화되었다.

특히 사회적으로 이슈화될 정도의 건축물 안전사고나 사전이 생길 때면 그 속도와 범위를 더 확대했다.

그러나 사회가 복잡해지고 저성장시대로 들어서면서 건축물에 대한 수명이 늘어나자 건축법에서 수용하기엔

건출물 유지관리에 대한 내용이 너무 방대해졌다.

결굴, 지난 2019년 4월 30일에 「건축물관리법 」이 제정, 공포되었고, 오는 2020년 5월 1일부터 시행 예정이다.

현재는 건축물관리법에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하기 위한 「건축물관리법 시행령 」과 「건축물관리법 시행규칙 」

을 제정하는 중이다. ’건축법 제3장 건축물의 유지관리의 주요 부분이었던 35조 「건축물의 유지관리 」와 제35조 

2 [주택의 유지관리 지원], 제 36조 [건축물의 철거 등의 신고]등이 건축법에서 삭제되는 대신, 건축물관리법에 포함하여 다루게 되었다.

 이 분야의 법 내용과 그에 따르는 업무는 정부에서 중요한 사항으로 인식하고 있어, 국가경쟁력 차원에서

 갈수록 강화되고 구체화해 나갈 것이다. 이는 환경과 에너지, 생태에 관한 내용을 담고 있는 법률인 「녹색건출물 조성 지원법 」과 함께

 건축법이 가지고 있는 미래 대응에 대한 한계를 보완하는 두 축을 이룰 것이다.

너무도 많은 것이 빠르게 바뀌는 세상이다. 그렇다고 넋 놓고 있을 수는 없다.

 적응할 것은 빨리 적응을 해야 살아남을 수 있다. 강한 자가 살아남는 것이 아니라살아남는 자가 강한 것이다.