건축주를 위한 알기쉬운 Q&A 16. [ 우리 동네는 왜 담장을 설치하면 안돼나요? ]

지역마다 다른 건축 조례

그중 단독주택의 외관을 결정하는 건축 규제에 대해 알아보기로 한다.

땅 고를 때에는 지자체 조례를 참고

집을 지을 때 지켜야 하는 건축 법규나 규제는 사실 담당 건축가가 다 알아서 반영한다. 이를 지키지 않으면 허가가 나지 않기 때문이다. 다만 그 법은 건축주가 어느 지역의 어떤 땅을 구입하느냐에 따라 달라진다. 인구 1천만의 대한민국 수도 서울시와 인구 16만의 지방소도시인 경상북도 안동시는 다른 기준이 적용된다. 그 기준을 행정용어로 ‘조례’라고 부르며 건축법, 같은 법 시행령, 시행규칙 및 관계법령에서 지자체에 위임한 사항을 뜻한다. 일반적으로 건축 가능 건축물 용도, 건폐율·용적률, 건축한계선, 조경 면적, 최고 높이 등이 조례에 위임된다. 허가권자 역시 조례를 기준으로 허가 여부를 판단한다.

지구단위계획이 조례보다 우선

‘지구단위계획’은 도시 일부 지역의 평면적 토지 이용 계획과 입체적 건축물 계획을 같이 고려하는 것으로, 토지를 효율적으로 사용하고 건축물 기능 및 미관을 개선하고자 하는 도시관리계획을 말한다. 이는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 것으로 지자체의 조례보다 상위법에 속한다. 따라서 지구단위계획 구역에서 건축 시에는 지구단위계획을 조례보다 우선시하는 것이 원칙이다. 대부분의 신도시 택지지구는 지구단위계획이 마련되어 있다.

대표적인 지역 지구단위계획 예시

건축 심의는 한 달에 1~2회 열려

한편 건축 심의의 경우 일반적으로 단독주택에는 해당되지 않는다. 주로 대규모 건물이나 공공시설, 분양을 목적으로 하는 건물이 대상이다. 다만 문화재보호구역, 경관 지구, 미관 지구, 지자체 차원에서 정한 특정 구역 등에 신축 시 용도를 불문하고 심의를 받아야 하는 경우도 있으니 땅 구매 시 미리 확인하는 것이 좋다.

건축 심의는 지자체에서 구성한 별도 심의위원회에서 진행되며 보통 1개월에 1~2회밖에 열리지 않기 때문에 건축가 및 시공사와 일정에 대한 사전 조율이 필요하다.

지역별 이색 건축 규제

※ 택지 위치 및 건축 시기에 따라 적용 조건은 달라질 수 있으니 자세한 사항은 담당 건축사 및 해당 지자체 허가권자와 상의해야 한다.

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1. 경기도 성남시 분당구 판교 일대

판교 지구단위계획에 따르면 단독주택 용지 일반형주택지의 담장 높이는 1m를 초과할 수 없으며, 재료는 투시형 또는 자연 재료를 적용해야 한다. 주거용도 건축물은 지구단위계획(1필지당 2대 이상)과 성남시 주차장 조례 중 주차 대수가 많은 쪽으로 설치해야 한다. // 오른쪽 사진 ©이원석

2. 세종특별자치시 행복중심복합도시

세종특별자치시는 개별 필지로 구분된 획지형 단독주택 용지와 타운하우스 건축이 가능한 블록형 단독주택 용지로 나뉜다. 세종시는 에어컨 실외기 가림막 설치가 필수이며, 획지형 단독주택 용지에서 3층 이상 단독주택 건축 시 건축위원회의 별도 심의를 거쳐야 한다.

3. 세종특별자치시 LH 택지 분양 사례

세종특별자치시 행정중심복합도시의 한 블록의 경우 단독주택 특화단지 설계 공모를 통해 기본 가이드라인을 정했다. 2층 본채 + 1층 별채의 구성, 중정 위치, 외장재(벽돌)의 색채 적용 범위, 지붕 각도(45°) 등이 지정되어 있다. ©서현

4. 서울시 종로구

서울특별시 문화재보호조례 45조에 의거해 한양도성(내부 구역 및 사적 비지정 구간 포함)과 한양도성의 보호구역 외곽 100m 이내 지역에서 시행되는 건설공사에서는 사전에 매장문화재 지표조사를 실시해야 한다. // 오른쪽 사진 ©이재혁

5. 제주특별자치도

제주특별자치도 - 건축계획심의에 관한 조례에 따르면 경관지구 및 보전녹지지역, 관광지, 주요 도로변 중 경관유지가 필요하다고 인정하는 지역 등에서 2층 이상, 연면적 100m2 건물 건축 시 지붕 경사(색상 및 소재 포함), 높이 8m 이내, 배치·형태 등의 건축계획심의를 받아야 한다. ©윤준환

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6. 서울시 종로구​​