알고보는 주택 건축 분쟁 Q&A 2편

?종중 물건을 그 대표자와 매매계약

체결했는데 무효라고요?

??                    1.  소유의 또 다른 의미, 총유와 합유 

                    만일 비법인 사단의 총유 재산을 그 대표자가 사원 총회의 결의 없이 처분한다면 그 처분행위는

                    무효이다.그 사단의 구성원은 설령 그가 사단의 대표자라거나 사원총회의 결의를 거쳤다 하더

                    라도 그 소송 당사자가 될 수 없다. 이러한 법리는 총유재산의 보존 행위로 소를 제기하는 경우

                    에도 마찬가지이다. 흔히 조합의 재산 소유를 합유 라고 한다. 합유는 총유보다 단체성이 약하

                    고 구성원의 개성이 강하게 드러나기 때문에 공유과 마찬가지로 지분을 가진다.

                    가. 총유에 대한 개념과 내용

                    총유는 다수인이 권리능력 없는 사단을 이루는 경우 어떤 물건을 소유하는 데 있어서 그 물건의

                    관리나 처분의 권한을 사단이 소유하는 형태를 말한다. 여기서 권리 능력 없는 사단의 대표적인

                    예로는 종중, 교회, 아프트 입주자 대표 회의, 동창회 등이 있다. 권리 능력 없는 사단은 법인과 

                    달리 말 그대로 권리 능력이 없기 때문에 물건에 대한 지배 권능 이 단체의 구성원인 개인과 그

                    단체에 분리되어 속하게 된다.

                    다라서 사원의 총합체로서 단체가 물건의 관리, 처분 권능을 가지며 단체의 구성원은 사용, 수익

                    권능을 가진다. 민법은 총유에 관하여 다음과 같은 규정을 두고 있다.

                    총유에서 반드시 이해해야 할 핵심 내용은 단체의 구성원인 사원은 지분권이 없으나 총유물을 사

                    용, 수일 할 수 있다는 사실이다. 총유물의 관리나 처분은 정관이나 규약에 의하고 정관이나 규

                    약에 정한 바가 없는 경우에는 사원 총회의 결의에 따른다.

                    나.합유에 대한 개념과 내용

                    ?함유는 수인이 조합체를 이루어 물건을 소유하는 형태를 말한다, 조합워은 공동소유물에 대하여 지

                    분은 가지지만 공동 목적으로 결합되어 있으므로 공유와 같이 지분 처분의 자유가 없다. 따라서 조

                    합 관계의 종료 전까지는 원칙적으로 분할청구의 행사가 제한된다. 이러한 내용과 관련하여 민법은

                    합유에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.

                    2.  종증 과의 부동산 거래 시 유의 점

                    민법상 총유는 사실 일반인들에게는 낯설고 어려운 개념이다. 하지만 부동산 거래에는 여러 형태의

                    계약 관계가 형성될 수 있는데 비법인 사단 종중 과의 부동산 계약 진행도 적지 않다. 이때 총유의

                    개념과 내용을 제대로 이해하고 있다면 거래와 관련하여 뜻밖의 불이익을 당하는 상황을 줄일 수 있

                    다.

                    가. 종중 규약에 따른 절차를 거쳤는지 반드시 확인

                    비빕인 사단이 아닌 법인과 부동산 매매계약을 체결할 시에는 법인의 적법한 대표자와 부동산 매매

                    계약을 체결하면 된다.반면 비법인 사단인 종중과 부동산 매매계약을 체결할 때에도 종중 대표자와

                    매매계약을 체결했다면 과연 아무런 문제가 없을까?

                    종중 부동산의 경우 종중의 적법한 대표자와 매매계약을 체결하고 매매계약에 따른 소유권 이전 등

                    기가 경료되었다 하더라도 매매계약에 관한 종증규약에 따른 절차를 거치지 않았다면 매매계약은 

                    무효이다.

                    이에 따른 소유권 이전 등기 역시 효력이 없어지기 때문에 해당 부동산의 소유권을 취득하지 못하게

                    된다, 따라서 종중 부동산에  관한 거래 시에는 반드시 종증측에게 부동산 거래에 대한 종중규약에

                    따른 동의와 결의 절차를 거쳤는지 확인해야 한다.

                    만약 종증규약이 없다면 앞서 살펴본 바와 같이 총유물의 관리와 처분은 정관이나 규약에 따른다.

                    정관이나 규약에 정함이 없는 경유에는 사원 총회의 결의에 의하므로 부동산 거래에 관한 종중 총회

                    결의서를 반드시 확인해야 한다.

                    이를 종중 측에게 요구했으나 종중측이 이를 교부해 주지 않는다면 당연히 해당 부동산의 거래를 진

                    행해서는 안된다.

                    ?나. 종중 총회결의의 적법성 여부도 확인 대상

                    종중과 부동산 거래 시 종중에게 종중 총회 결의서를 요구하였고 종중의 대표자로부터 종중 총회 결

                    의서를 받았더라도 모든 게 해결되는 것은 아니다.

                    부동산 거래에 관한 종중 결의가 있었지만 종중원들에게 종중총회에 대한 소집 통지가 제대로 이루어

                    지지 않은 채 일부 종중원들에게만 소집통지가 전달되고 종중 회 결의가 있었다면 위와 같은 형태의

                    종중 총회 결의는 효력이 없다.

                    결국 종중과 부동산 거래를 하는 당사자는 종중 총회 결의서를 확인하는 게 우선이다. 아울러 종중의

                    종중원들에게 적법하게 통지가 되었는지를 확인할 수 있는 서면과 종중원의 범위를 확인할 수 있는 족

                    보까지 세심하게 확인해야 하는 것이다.

                    다. 종중 소유 부동산이 종중원 개인 명의로 등기된 경우

                    현재 종중 명의의 부동산은 종중 명의로 등기를 하는 것이 가능하다. 종중 명의로 등기를 하기 위해

                    서는 종중규약에 따라 총회를 열러 대표자를 선정하고 그 대표자가 등기를 신청하면 된다 하지만 절

                    차가 번거롭다는 이유로 종중 소유의 부동산을 종중원 개인 명의로 등기를 하는 이른바 명의 신탁이

                    경우가 종종 있다.

                    부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 명의신탁은 효력이 없다. 그러나 종중은

                    특례로 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피 목적이 아닐 경우 종중 재산을 종중원

                    명의로 명의 신탁을 하는 것이 가능하다.

                    만약 A라는 종중 소유의 부동산이 종중원 B의 명의로 명의신탁이 되었다고 치자, 그런데 종중원 B가

                    본인 명의로 등기가 된 것을 빌미로 종중 소유 부동산을 C에게 처분할 경우 C는 부동산의 소유권을

                    취득할 수 있을까?

                    명의 신탁의 법리상 부동산은 내부적인 관계(종중과 종중원)에서는 명의신탁자인 종중의 소유라고 할

                    지라도 외부적으로 등기명의자인 명의수락자 종중 B의 소유이다, 따라서 종중원으로부터 부동산을 취

                    득한 명의 수락자 C는 유효하게 부동산소유권을 취득할 수 있다. 이때 C는 위 부동산의 실제 소유자가

                    종종임에도 이를 B에게 명의신탁해 둔 것이라는 점을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 취

                    득하는 것이 원칙이다.

                    다만 C가 종ㅇ주원 B위 배임행위에 적극적으로 가담한 경우 예의적으로 B와 C사이의 매맥계약은 뮤효

                    가 된다. 또한 C의 명의로 경료된 소유권이전 등기 역시 효력을 잃게 된다.

출처  :  전원속에 내집